Od czego zacząć kupując nieruchomości we Włoszech. Jako Adwokat we Włoszech od lat pomagam rodakom w zakupie nieruchości we Włoszech i wiem jak trudno zrozumieć od czego zacząć i jakich dokumentów wymagać przed podpisaniem umowy. Jako Braki w dokumentach to jedna z najczęstszych przyczyn opóźnień, a nawet zablokowania transakcji.
Poniżej omawiam dokumenty, które powinny towarzyszyć każdej sprzedaży nieruchomości we Włoszech.
1. Tytuł własności (titolo di provenienza)
Nieruchomość można nabyć aktem notarialnym (sprzedaż, darowizna, podział), w drodze spadku albo na mocy orzeczenia sądu. Sprzedający musi przedstawić dokument potwierdzający jego własność. Dane w tym dokumencie mogły się zmienić, dlatego notariusz sporządzający akt sprawdza aktualny stan własności i brak obciążeń. Notariusz nie sprawdza jednak zapisów na nieruchomości np. w postaci obciążeń nakłożonych na każdorazpwego właściciela nieruchomości przez Urząd Gminy w pozwoleniu na budowę (convenzione edilizia). Dodatkowo notariusz sprawdza dokumenty w momenie gdy miedzy stronami istnieje już w pełni wiąrzące zobowiązanie do zakupu nieruchomści z którego nie tak łatwo sie uwolnić lub wynegocjować korzystna dla nas warunki.
2. Dokumentacja budowlana i urbanistyczna
To obszar szczególnie ważny, bo nieprawidłowości mogą uniemożliwić swobodną sprzedaż.
Budynki sprzed 1967 r.
Jeśli pozwolenie na budowę jest wcześniejsze niż 1967 r., dla ważności umowy wystarczy oświadczenie poparte dokumentami nabycia. Nie oznacza to jednak że przed 1967 r. Można było budować bez pozwolenie. Co oznacza że dla takich budynków należy uzyskać w Urzędzie Gminy wszelkie pozwolenie lub dokumentacjie budowlane.
Budynki, których budowę rozpoczęto po 1 września 1967 r.
W akcie sprzedaży trzeba wskazać wszystkie gminne pozwolenia: licencję, pozwolenie lub koncesję budowlaną, zmiany (varianti), zgłoszenia DIA, SCIA lub CIL, a także ewentualne wnioski o legalizację samowoli (condono edilizio) – z decyzją albo, jeśli jej jeszcze nie ma, z kopią wniosku i dowodami opłat.
Zgodność z pozwoleniami.
To sprzedający musi wykazać, że stan nieruchomości odpowiada tym dokumentom, jednak dla ważości umowy wystarczy oświadczenie. Po podpisaniu umowy może jednak wyjść na jaw iż budynek nie zgadza się w mniejszym lub większym stopniu z projektem do pozwolenie. To może powodowć ryzyko sporów sądowych o uzyskanie odszkodowania.
Certyfikat użytkowania (certificato di agibilità, dawniej abitabilità) albo potwierdzenie złożenia wniosku, po którym upłynął termin na milczącą zgodę gminy.
Grunty powyżej 5 000 m². Jeśli do nieruchomości należą grunty o łącznej powierzchni ponad 5 000 m², do aktu dołącza się zaświadczenie o przeznaczeniu w planie miejscowym (certificato di destinazione urbanistica) z gminy.
3. Dokumentacja katastralna
Każdy lokal musi być zgłoszony w katastrze, który służy celom podatkowym. Podstawowe dokumenty to rzut lokalu (planimetria catastale) sporządzony przez uprawnionego technika i wypis z katastru (visura catastale) z kategorią, klasą, wielkością i dochodem katastralnym (rendita).
Jeśli stan faktyczny różni się od rzutu w katastrze, trzeba to uregulować, składając zgłoszenie zmian (denuncia di variazione).
4. Dokumenty ze wspólnoty mieszkaniowej
Przed zakupem mieszkania w budynku wielolokalowym należyo uzyskać od zarządcy (amministratore):
– regulamin wspólnoty (regolamento condominiale),
– protokoły zebrań zwyczajnych i nadzwyczajnych z bieżącego i poprzedniego roku,
– informację o zaległościach sprzedającego – kupujący odpowiada za nie solidarnie za bieżący i poprzedni rok,
– wysokość rocznych kosztów zwykłego zarządu,
– informację o zaplanowanych lub uchwalonych remontach (np. dach, elewacja, klatki schodowe) i ustalenie, kto ma je pokryć,
– informację o sporach sądowych z udziałem wspólnoty,
– ewentualne ograniczenia w regulaminie, np. zakaz najmu krotkotermoinowego.
5. Deklaracje zgodności instalacji
Deklaracja zgodności (dichiarazione di conformità) to zestaw dokumentów, w którym instalator potwierdza, że instalacja elektryczna, wodno-grzewcza, telewizyjna itp. została wykonana zgodnie ze sztuką i z przepisami bezpieczeństwa. Obejmuje m.in. projekt lub schemat instalacji, wykaz materiałów oraz zaświadczenie o wpisie instalatora do izby handlowej.
Od 25 czerwca 2008 r. nie ma obowiązku dołączania tych dokumentów do aktu ani regulowania w umowie gwarancji sprzedającego co do instalacji. Takie ustalenia są jednak nadal bardzo wskazane. Jeśli instalacje w starszym budynku nie spełniają norm, strony mogą zawrzeć transakcję w stanie istniejącym, ale warto z góry ustalić, kto odpowiada za ich modernizację.
6. Świadectwo charakterystyki energetycznej (APE)
APE (attestato di prestazione energetica) zastąpiło dawne ACE na podstawie dekretu z 2013 r., wdrażającego przepisy UE. Określa zapotrzebowanie budynku na energię i przypisuje mu klasę energetyczną.
Przy sprzedaży właściciel przekazuje APE kupującemu.
Świadectwo jest ważne 10 lat, ale trzeba je zaktualizować po każdym remoncie lub modernizacji, która zmienia klasę energetyczną.
Wcześniej wydane świadectwa ACE zachowują ważność przez 10 lat, jeśli nie było zmian konstrukcyjnych ani modernizacji.
Kupujesz nieruchomość we Włoszech? Pomożemy skompletować i sprawdzić dokumentację, zanim trafi do notariusza. Skontaktuj się ze mną Angelika Niewadzi – Adwoakt we Włoszech – AN Lex Itala
