Co ryzykuje kupujący nieruchomość we Włoszech od osoby, która twierdzi iż nabyła ją w drodze zasiedzenia?

Kupno nieruchomości WE WLOSZECH od sprzedawcy, który „zasiedział”, nawet częściowo, nieruchomość – na co uważać?

Coraz częściej zdarza się, że sprzedawca oferuje nieruchomość, której część jest w rejestrach nadal przypisana innym osobom – najczęściej dalekim krewnym lub spadkobiercom dawnych właścicieli. Sprzedający zapewnia wówczas, że problemu nie ma, bo od ponad 20 lat sam korzysta z domu czy terenu jak właściciel i w ten sposób „zasiedział” również cudze udziały.

Brzmi spokojnie, ale dla kupującego taka transakcja może oznaczać poważne ryzyko. Wyjaśniamy, dlaczego i jak się zabezpieczyć.

1. Zasiedzenie – czym jest i dlaczego w rodzinie jest trudne do wykazania

Według włoskiego kodeksu cywilnego (art. 1158) własność nieruchomości można nabyć przez zasiedzenie, jeśli przez 20 lat posiada się ją w sposób spokojny, jawny, nieprzerwany i jednoznaczny, z zamiarem zachowania jej dla siebie jak właściciel.

Znacznie trudniej wykazać zasiedzenie, gdy chodzi o udziały we współwłasności, zwłaszcza między krewnymi lub w ramach wspólnoty spadkowej. Według orzecznictwa Sądu Kasacyjnego (Corte di Casaszione) samo wyłączne korzystanie z nieruchomości przez jednego ze współposiadaczy nie wystarcza, bierność lub brak zainteresowania pozostałych współwłaścicieli również nie wystarcza.

W takiej sytuacji liczy się zachowanie, które w sposób jednoznaczny pokazuje, że ktoś działa jak jedyny właściciel, a nie jak współwłaściciel, i które trwale wyklucza korzystanie z nieruchomości przez pozostałych. Zwykłe czynności związane z utrzymaniem nieruchomości, płacenie podatków czy drobne remonty nie są wystarczające, tak samo jak zachowania tolerowane w rodzinie z grzeczności.

Jeśli pozostali współwłaściciele nie dowiedzieli się, choćby nieformalnie, że ktoś chce posiadać nieruchomość wyłącznie dla siebie, 20-letni termin może w ogóle nie rozpocząć biegu.

Ciężar udowodnienia zasiedzenia spoczywa na osobie, która się na nie powołuje. Samo oświadczenie sprzedawcy, że posiadał nieruchomość jak właściciel, nie ma własnej mocy dowodowej.

2. Główne ryzyka dla kupującego

Jeśli zasiedzenie nie zostało stwierdzone prawomocnym wyrokiem (który można następnie wpisać do rejestrów), kupujący nabywa nieruchomość „na słowo” sprzedawcy. Oznacza to kilka konkretnych zagrożeń.

Nabycie od osoby nieuprawnionej. Jeżeli zasiedzenie nie da się udowodnić, sprzedawca skutecznie przenosi tylko własny udział. W odniesieniu do udziałów należących formalnie do krewnych sprzedaż jest nieskuteczna wobec właścicieli, jak i wobec osób trzecich. Wynika to z barku ciągłosci zapisów w księdze wieczystej.

Dowody po stronie kupującego. Gdy w przyszłości spadkobiercy zakwestionują transakcję, to kupujący będzie musiał wykazać wieloletnie, wyłączne posiadanie przez sprzedawcę. Dla osoby spoza rodziny odnalezienie świadków i dokumentów sprzed kilkudziesięciu lat jest ewidentnie bardzo trudne.

Kredyt i późniejsza odsprzedaż. Rozbieżność między stanem faktycznym a danymi w rejestrach i katastrze utrudnia uzyskanie kredytu hipotecznego, ponieważ banki oczekują pewnego i udokumentowanego tytułu własności. Podobne trudności mogą pojawić się przy próbie odsprzedaży nieruchomości.

3. Co się stanie, jeśli spadkobiercy zakwestionują zasiedzenie?

Pisma i wezwania nie wystarczą, pozew – tak. Same wezwania do zaprzestania naruszeń czy inne pisma pozasądowe nie przerywają biegu zasiedzenia. Przerwać je może utrata posiadania na dłużej niż rok albo wniesienie powództwa do sądu, na przykład o wydanie nieruchomości (rewindykacja) lub o podział spadku.

Doliczenie okresu posiadania sprzedawcy. Kupujący może doliczyć do swojego posiadania okres, w którym nieruchomość posiadał sprzedawca (art. 1146). Ma to jednak sens tylko wtedy, gdy uda się udowodnić, że sprzedawca rzeczywiście posiadał ją wyłącznie, jak właściciel, a nie za zgodą czy z tolerancji rodziny. Jeśli się nie uda, 20 lat zacznie biec dopiero od dnia zakupu.

Zasiedzenie skrócone do 10 lat – dlaczego może nie zadziałać. Prawo przewiduje krótszy, 10-letni termin (art. 1159), ale wymaga on m.in. tytułu nadającego się do przeniesienia własności całej nieruchomości, wpisania tego tytułu do rejestrów oraz dobrej wiary kupującego w chwili zakupu. Dobrej wiary nie ma osoba, która z powodu rażącego niedbalstwa nie wiedziała o wadzie tytułu. W omawianej sytuacji to największy problem: informacja, że część udziałów formalnie należy do innych osób, a sprzedawca powołuje się na niepotwierdzone sądownie zasiedzenie, wynika z aktu i z dokumentów. Spadkobiercy mogą więc łatwo twierdzić, że kupujący wiedział o ryzyku. Wtedy potrzebny będzie pełny 20-letni okres.

Gdy kupujący przegra sprawę. Spadkobiercy zostaną uznani za współwłaścicieli swoich udziałów, a kupujący znajdzie się we współwłasności z osobami, których nie zna. Mogą oni żądać zniesienia współwłasności, a jeśli nieruchomości nie da się wygodnie podzielić, kończy się to przyznaniem jej jednej ze stron ze spłatą pozostałych albo sprzedażą na licytacji. Możliwe są także roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości.

Odpowiedzialność sprzedawcy. Utrata udziałów na rzecz osób trzecich to tzw. ewikcja częściowa. Sprzedawca odpowiada za nią wobec kupującego (art. 1476, 1478, 1480, 1483 i 1484), nawet jeśli kupujący znał ryzyko, i co do zasady musi zwrócić odpowiednią część ceny oraz koszty. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy umowę zawarto wyraźnie „na ryzyko i niebezpieczeństwo kupującego”. W praktyce pozostaje jeszcze ryzyko, że po latach sprzedawca będzie niewypłacalny albo nieosiągalny.

4. Jak zabezpieczyć kupującego?

Jeśli kupujący mimo wszystko zdecyduje się na zakup koniecze będzie podjęcie odpowiednich kroków aby zmniejszyć ryzyko utraty nieruchomości.

Rozwiązanie najbezpieczniejsze: stwierdzenie zasiedzenia przed zakupem. W umowie przedwstępnej można uzależnić ostateczny zakup od tego, że sprzedawca na swój koszt uzyska wyrok stwierdzający zasiedzenie (art. 2651 – wyrok podlega wpisowi do rejestrów) albo ugodę mediacyjną podpisaną przez wszystkich spadkobierców i wpisaną do rejestrów. Gdy spadkobiercy są nieznani lub nieosiągalni, w sprawach tego rodzaju stosuje się doręczenie przez publiczne obwieszczenie (art. 150 k.p.c.).

Jeśli kupujący mimo to chce kupić od razu, należy:

 

1. 1. unikać klauzuli „na ryzyko i niebezpieczeństwo kupującego” i żądać wyraźnej, wzmocnionej gwarancji sprzedawcy za ewikcję;

1. 1. rozważyć zabezpieczenie takiej gwarancji, np. poręczeniem lub depozytem części ceny (escrow);

1. 1. już teraz zebrać od sprzedawcy dokumenty potwierdzające długoletnie wyłączne posiadanie: dowody płacenia podatków i rachunków za media, faktury za remonty i prace modernizacyjne z różnych lat oraz historyczne zaświadczenia o zamieszkaniu;

1. 1. zebrać pisemne oświadczenia świadków – sąsiadów, fachowców, znajomych – potwierdzające, że sprzedawca korzystał z nieruchomości jak właściciel, a nie za zgodą innych, przez ponad 20 lat;

Podsumowanie

Deklaracja sprzedawcy, że „zasiedział” cudze udziały, nie zastępuje wyroku sądu. Bez niego kupujący ponosi ryzyko utraty części nieruchomości, trudności dowodowych i problemów z kredytem lub odsprzedażą. Najlepszą ochronę daje wcześniejsze, formalne potwierdzenie zasiedzenia; w innych przypadkach konieczne są staranne zabezpieczenia umowne i dowodowe. Przed podjęciem decyzji warto skonsultować sprawę z prawnikiem, który oceni konkretną sytuację.

 

Polski adwokat we Włoszech – Angelika Niewadzi – An Lex Italia – od 15 lat u boku Polaków we Włoszech.